Ingatlan Adásvételi Szerződést Szeretne Kötni?
Ingatlannal Kapcsolatos Jogvitája Van?


INGATLAN VÁSÁRLÁSA ESETÉN ADÓDÓ JOGI PROBLÉMÁKRÓL

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése esetén nem szabad figyelmen kívül hagynunk, hogy az általunk megszerezni kívánt ingatlan megvásárlását követően, az előző tulajdonossal (eladóval) nem kizárólag azonos jogaink, hanem azonos kötelezettségeink is keletkeznek.

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza az ingatlant érintő (bejegyzett) jogokat és tényeket, ezért mielőtt bármilyen szándéknyilatkozatot, elő, vagy végleges adásvételi szerződést aláírnánk, feltétlenül meg kell vizsgálnunk, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokat.

Így ellenőrizhetjük, hogy az adott ingatlant terheli- e olyan kötelezettség, amely minket vásárlókat, később hátrányosan érinthetnek.

Ha esetleg nem érti a bejegyzés jelentését, még mielőtt bármit is aláírna, foglalót fizetne, kérjen segítséget szakembertől.

Sokszor az ember feleslegesnek érzi a túlzott óvatosságot, – főleg akkor, ha már beleszeretett a kiszemelt ingatlanba, tűkön ül, mert alig bírja kivárni, hogy birtokba vegye, és az eladó nemrég megemlítette, hogy folyamatosan csörög a telefonja az érdeklődők hada miatt, – de nem szabad elfelejteni, hogy a kezdeti óvatossággal az ember gyakran milliós problémáktól kímélheti meg magát később.

Tehát a tudakozódás nem kizárólag azért fontos, mert így esetleg tudomásunkra juthatnak olyan bejegyzett, illetve feljegyzett jogok, tények, vagy adatok, amelyeket az eladó nem hozott a tudomásunkra, hanem azért is, mert ellenőrzés hiányában (jogvita esetén) később nem hivatkozhatunk arra, hogy erről, vagy arról a tényről nem volt tudomásunk.

Tudnunk kell, hogy Új lakás vásárlásakor – probléma esetén – jótállási, továbbá szavatossági igényt is érvényesíthetünk.

Jótállással kapcsolatos igény esetén, hogy a lakásokra, illetve épületszerkezetekre vonatkozóan a „181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet, a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról” rendelkezik arról, hogy melyek azok az épületrészek, amelyekre kötelező jótállást vállalni.

A jótállás időtartama ebben az esetben az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított 3 év.

Jó hír azoknak, akik az események forgatagában rendszeresen elfelejtik centiről centire átnézni, hogy mit vettek az, hogy a Ptk. 283. § (2) bekezdése értelmében, nem terheli a jogosultat a megvizsgálás kötelezettsége azon tulajdonságok tekintetében, amelyre a jótállás vonatkozik.

A felelősség szempontjából nem az a mérvadó, hogy a jótállási határidő alatt a hiba mikor jelentkezik, vagy mikor válik felismerhetővé, hanem az, hogy a hiba oka a teljesítés után, vagy az előtt keletkezett-e.

A jótállás lényegi eleme, hogy a jótállásra kötelezett a jótállás időtartama alatt a hibás teljesítésért való felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

Vagyis nem nekünk becsapott vevőknek kell bizonyítanunk igazunkat, hanem nyugodtan hátradőlve szemlélhetjük a volt kivitelezőnk küzdelmeit azért, hogy bebizonyítsa, hogy a hiba a teljesítése, az ingatlan átadása után keletkezett.

A mentesülésre, kizárólag a törvényben szabályozott ok esetén kerülhet sor, más indokra hivatkozással a mentesülés kizárt.

Használt lakás vásárlásakor, leggyakrabban szavatossági igénnyel léphetünk fel, – kivéve az olyan eseteket, amikor még tart a jótállási idő – mely jogunkat, a Ptk. 305. §- a biztosítja. A Ptk. 308, és 308/A §- a részletesen meghatározza, hogy a jogosult (vevő), milyen esetekben, és mennyi időn belül élhet szavatossági jogaival.

A kötelezett (eladó) akkor teljesít szerződésszerűen, ha a szolgáltatás alkalmas a szerződésben meghatározott célra. Hibás teljesítésnek minősül ezért minden olyan szolgáltatás, amely ezen cél megvalósítására alkalmatlan. Az eladó tehát jog, és kellékszavatossággal tartozik. Jogi hibáról abban az esetben van szó, ha a jogosult (vevő) nem szerzi meg azokat a jogokat, amelyek őt a szerződés alapján megilletnék (például másnak a dolgon fennálló joga korlátozza jogszerzését).

Kellékszavatossági hibának minősül, amennyiben az eladó, jogosult részére kevesebb, vagy rosszabb minőségű dolgot szolgáltat a szerződésben vagy jogszabályban meghatározottnál.

Ilyen hiba lehet például, ha az ingatlan kisebb, mint arról szó volt, vagy olyan hibával rendelkezik, amelyről az eladónak tájékoztatnia kellett volna minket.

Amennyiben, igényérvényesítésünket követően is fennmarad valamely, a jótállási vagy szavatossági igényünkből adódó hátrányunk, azzal kapcsolatosan kártérítési igénnyel léphetünk fel.

Ingatlan adásvételi szerződés készítése

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt az eladónak és a vevőnek tisztáznia kell többek között
– az ingatlan vételárát,
– a vételár megfizetésének módját (esetleg banki vagy egyéb hitelt, támogatást kíván-e igénybe venni a vevő),
– a foglaló mértékét, illetve vannak-e esetek amikor a foglaló jogkövetkezményeit a felek nem érvényesíthetik,
– az ingatlanon fennálló terhek rendezésnek módját,
– az ingatlan birokba adásának az időpontját,
– az egyéb biztosítékokat,
illetve az aktuális jogügylettől függően fontos, és érdemes lehet számtalan egyéb kérdés tisztázása, szerződésben történő rögzítése.

Miután kiválasztotta a megfelelő ingatlant, érdemes szakember segítségét kérni, az  ingatlan adásvételi szerződés részleteinek kidolgozásához, hogy a későbbi kellemetlenségeket, esetleg milliós károkat elkerülje.  

Ha  ingatlannal kapcsolatos jogvitája van, vagy ingatlan adásvételi szerződést kötne, forduljon hozzánk bizalommal!

Rövid határidővel vállaljuk az ingatlan adásvételi szerződés szakszerű elkészítését.

Szerző: Béla Zsolt dr. Vidákovics

Elnézést, a hozzászólás ezen a részen nem engedélyezett.